EXPLAINED | Home Loan: গৃহঋণের সুদে ব্যাপক ছাড়, এটাই কি নতুন বাড়ি কেনার উপযুক্ত সময়?

সম্প্রতি স্টেট ব্যাঙ্ক (SBI), পিএনবি (PNB), ব্যাঙ্ক অব বরোদা (Bank Of Baroda)-সহ অনেক রাষ্ট্রায়ত্ত ব্যাঙ্ক গৃহঋণে সুদের হার কমিয়েছে। কয়েকটি বেসরকারি ব্যাঙ্কও একই রাস্তায় হেঁটেছে। এইচডিএফসি ব্যাঙ্ক (HDFC Bank) গৃহ ঋণে সুদের হার ৬.৭৫ শতাংশ থেকে কমিয়ে ৬.৭ শতাংশ করেছে। আগামী ৩১ অক্টোবর পর্যন্ত নয়া অফার কার্যকর থাকবে। স্টেট ব্যাঙ্কও সম্প্রতি গৃহঋণে সুদের হার হ্রাস করেছে। ক্রেডিট স্কোর লিঙ্কড গৃহঋণে মাত্র ৬.৭ শতাংশ হারে সুদ নেওয়া হবে। এছাড়া গৃহঋণের ক্ষেত্রে বেতনভোগী-অবেতনভোগী ক্যাটাগরির মধ্যে পার্থক্যও আপাতত তুলে দিয়েছে ভারতীয় স্টেট ব্যাঙ্ক। কোটাক মাহিন্দ্রা ব্যাঙ্কও (Kotak Mahindra Bank) হোম লোনে সুদের হার কমিয়েছে ৷ হোম লোনে সুদের হার ৬.৫০ শতাংশ হারে সুদের নতুন হার ধার্য করা হয়েছে। আজই আইসিআইসিআই ব্যাঙ্ক (ICICI Bank) উৎসবের মরসুমে ৬.৭ শতাংশ হারে গৃহঋণে সুদ নেওয়ার কথা ঘোষণা করেছে। এছাড়াও আজই গৃহঋণে সুদের হার কমিয়েছে বাজাজ ফাইন্যান্স (Bajaj Finance)। ৬.৭৫ শতাংশের বদলে ৬.৭০ শতাংশ হারে সুদ নেওয়ার কথা জানিয়েছে তারা।

কতকগুলি বিষয়ে অবশ্যই সতর্ক থাকতে হবে। অনেক সময় অসাধু প্রোমোটার চক্রের খপ্পরে পড়ে সর্বস্ব হারাতে হয় অনেককেই। বাড়ি কেনার আগে দেখে নিতে হবে সম্পত্তির বিক্রেতা, নির্মাতা ও মালিক কারা? জমির মালিকানা ঠিক আছে কি না? সার্চিং করাতে হবে অবশ্যই। যৌথ উদ্যোগের ক্ষেত্রে চুক্তি দেখে নিতে হবে। প্রয়োজনে আসল দলিল দেখতে ভুললে চলবে না। নইলে গৃহপ্রবেশের আগেই সমস্যায় পড়বেন। সব চেয়ে বেশি যেটা জানা প্রয়োজন সেটা হল কোন ব্যাঙ্ক কত সুদে গৃহঋণ দেয় ৷ কারণ, গৃহঋণ নেওয়ার জন্য আপনার কাছে আরও অনেক বিকল্প রয়েছে ৷ যেখান থেকে লোন নিচ্ছেন সেটা সরকারি না বেসরকারি সংস্থা, ঋণের ধরণ কী, সবই জেনে নেওয়ার প্রয়োজন রয়েছে। গৃহঋণ নেওয়ার সময় চট করে কোনও সিদ্ধান্ত না নেওয়াই উচিত ৷ গৃহঋণের জন্য ব্যাঙ্কে আবেদন করার আগে সব ব্যাঙ্কের অফারগুলি জেনে নিন ৷ তার পর যেটা সব চেয়ে গ্রহণযোগ্য, সেখান থেকেই ঋণ নিন। আবেদন করার আগে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র অবশ্যই হাতের কাছে রাখতে হবে। তবে ব্যাঙ্কের পরিবর্তে অন্য কোনও সংস্থার কাছে থেকে লোন নেওয়ার আগে কাগজপত্রগুলি ভালো করে যাচাই করে নিতে হবে ৷ লোন নেওয়ার পর তা শোধ করার জন্য মাসিক কিস্তি কত দিতে হবে সেটা দেখে নেওয়া দরকার৷ সব জায়গা ঘুরে তবেই সিদ্ধান্ত নিতে হবে। বিশেষজ্ঞরা বলেন, অন্য কোনও সংস্থার বদলে ব্যাঙ্ক থেকেই গৃহঋণ নেওয়া কাজের কাজ। যখন গৃহঋণ নেবেন বলে ভাবছেন, তার অন্তত কয়েক মাস আগে সমস্ত বকেয়া ঋণ মিটিয়ে ফেলতে হবে। না হলে ঋণের ভারে সমস্যায় পড়তে হবে। ক্রেডিট কার্ড বেশি ব্যবহার করবেন না, করলেও ঠিক সময়ের মধ্যেই বিল মিটিয়ে দিন। স্থায়ী চাকরিতে থাকলে ব্যাঙ্ক গৃহঋণ তাড়াতাড়ি মঞ্জুর করে।

কোভিডের প্রথম ঢেউয়ের পর ২০২০ সালের অক্টোবর থেকে চলতি বছরের মার্চ পর্যন্ত আবাসনের চাহিদা দারুণ বেড়েছে। কারণ, বিভিন্ন রাজ্যে স্ট্যাম্প শুল্ক কমানো, ডেভেলপারদের দেওয়া ছাড় এবং কম সুদের হার। কোভিডের দ্বিতীয় ঢেউয়ের পর ২০২১ সালের জুন মাসে চাহিদা কিছুটা কমে গিয়েছিল। কিন্তু অর্থনীতির চাকা ঘোরা ও টিকাকরণে জোর দেওয়ার কারণে গত কয়েক মাসে আবারও চাহিদা বেড়েছে আবাসনের।

একটি শীর্ষ হাউজিং ফাইন্যান্স কম্পানির কর্তা বলেন, কোভিড আবাসনের চাহিদার একটি বড় চালক ছিল। কারণ, অনেকেই বুঝতে পেরেছিল যে ঘরে থেকেই কাজ, শিক্ষা, কোয়ারান্টিনের জন্য আরও জায়গা প্রয়োজন। যদিও অনেকে ভাড়া নিয়ে স্বাচ্ছন্দ্যে জীবন যাপন করছিলেন। এখন কোভিডের পরে নিজস্ব বাড়ির প্রয়োজন অনুভব করছেন। এমন অনেক পরিবার রয়েছে যারা এখন বাড়ি থেকে কাজ ও বাচ্চাদের ক্লাসের জন্য বড় বাড়ি খুঁজছে। শহরাঞ্চলে, বিপুল সংখ্যক মানুষ বড় বাড়ির প্রয়োজন অনুভব করেছে। অনেকেই বড় বাড়ি কিনতে শুরু করেছেন। অনেকেই বলছেন যে আইটি এবং অন্যান্য পরিষেবার সঙ্গে যুক্ত কর্মচারীর বাড়ি থেকেই কাজ করতে চাইছেন। সেই কারণে একটি বড় বাড়ি কিনতে চাইছেন। সাম্প্রতিক তথ্য বলছে, দিল্লিতে আবাসন বিক্রি ৯৭% বেড়ে হয়েছে ১০,২২০টি ইউনিট। মুম্বই মেট্রোপলিটান অঞ্চলে গত বছরর জুলাই-সেপ্টেম্বরের তুলনায় এখন বিক্রি দ্বিগুণের বেশি বৃদ্ধি পেয়ে দাঁড়িয়েছে ২০,৯৬৫টি ইউনিট। এছাড়াও পুণে, হায়দরাবাদ, চেন্নাই, কলকাতাতেও বাড়ি বিক্রি বেড়েছে। কলকাতায় আবাসন বিক্রি বিপুল বেড়েছে। চলতি বছরের জুলাই-সেপ্টেম্বর সময়কালে কলকাতায় মোট ৩,২২০টি আবাসন ইউনিট বিক্রি হয়েছে। গত এই সময়কালে কলকাতায় মোট ১,৬০০ আবাসন ইউনিট বিক্রি হয়েছিল।

বিশেষজ্ঞরা মনে করছেন যে বাড়ি দাম হুট করে বাড়বে না। কারণ, বিল্ডাররা তাকিয়ে রয়েছে নগদের দিকে। দাম বাড়ালেই বিক্রি কমে গিয়ে হাতে নগদ কম আসবে। লিয়াস ফোরাস রিয়েল এস্টেট রেটিং অ্যান্ড রিসার্চ প্রাইভেট লিমিটেডের প্রতিষ্ঠাতা ও এমডি পঙ্কজ কাপুর বলেন, "কোভিডের দ্বিতীয় ঢেউয়ের কারণে বাড়ি বিক্রি কমে গিয়েছে। প্রায় ১২.৫ লাখ অবিক্রিত ইউনিট খালি পড়ে রয়েছে দেশের ৬০টি শহরে।" এইচএফসি-র এক কর্তা বলেছেন যে সম্পত্তির দাম বাড়ার আশা কেউ করছে না। কারণ বাজারে পর্যাপ্ত সরবরাহ রয়েছে। এমনকি চাহিদা থাকলেও সরবরাহের সমস্যা হবে না। কারণ, নতুন প্রযুক্তির ব্যবহারের কারণে দ্রুত বাড়ি রেডি করা যাবে। তিনি আরও বলেন, তবে বাড়ির তৈরির সিমেন্ট, বালি-সহ নানা জিনিসের দাম বেড়ে যাওয়ায় মোট দাম ১০-১৫ শতাংশ বৃদ্ধি পেতে পারে। এছাড়াও শ্রমিকদের মজুরিও বেড়েছে। দাম বাড়ার এটাও একটা কারণ।

বাড়ি কেনার জন্য কেউ যদি টাকা জমিয়ে থাকে, তাহলে এটি ভালো সময়। পঙ্কজ কাপুর বলেন যে বাড়ি কেনার এটাই সঠিক সময়। কারণ ডেভেলপাররাও নগদের জন্য বিক্রি বাড়ানোর চেষ্টা করছে। একই সময়ে, সুদের হার আকর্ষণীয় রয়েছে। কম ইএমআই ছাড়াও, একটি বড় সুবিধা হল কম সুদের হার, যা গ্রাহকরা কাজে লাগাতে পারেন। উদাহরণস্বরূপ, ৮ শতাংশ হারে ৬০ লাখ টাকা লোন পেতে পারে। সুদের হার ৬.৭ শতাংশ হলে লোন বেড়ে ৬৬ লাখ পর্যন্ত হতে পারে। বিশেষজ্ঞরা জানাচ্ছেন যে কোভিডের কারণে নির্মাণকাজ প্রায় ৪০ শতাংশ কমে যাওয়ায় ডেভেলপাররা চাপের মধ্যে রয়েছেন। তাই বাড়ি কেনার জন্য এটা একটা ভালো সময়। কিন্তু ক্রেতাদের অবশ্যই রেডি বাড়ি কিনতে হবে। যদি নির্মাতারা চাপের মধ্যে থাকে, তারা ছাড় দিতে বাধ্য।

ইকুইটি মার্কেট এখন অলটাইম হাই। রিয়েল এস্টেট স্টকগুলিও (Real Estate Stocks) তীব্র বৃদ্ধি ঘটেছে। ব্লু চিপ রিয়েল এস্টেট কম্পানিগুলির বিক্রির ফলে নিফটি রিয়েলিটি সূচক সেপ্টেম্বরে ৫২৫ ছাড়িয়ে গিয়েছে। তবে বিশ্লেষকরা উল্লেখ করেছেন যে, রিয়েল এস্টেটের শেয়ার বাজার দাঁড়িয়ে রয়েছে কম সুদের হার, অর্থনীতির হাল ফেরা, অর্থনৈতিক সংস্কারের উপর। সবার সম্মিলিত প্রচেষ্টা ছাড়া এটি সম্ভব নয়। এটি আরও ইঙ্গিত করছে যে রিয়েল এস্টেট বাজার ২০০৮ সালের মন্দার আগের অবস্থায় ফিরে যেতে বাধ্য। রিয়েল এস্টেট স্টকগুলিতে বিনিয়োগের জন্য মিউচুয়াল ফান্ড রুট ব্যবহার করা ছাড়াও বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টগুলিতে ইউনিট কিনতে পারেন। এখানে সিস্টেমিটেক ইনভেস্টমেন্ট প্ল্যান একটি দারুন বিকল্প। মাসে মাসে অল্প অল্প করে বিনিয়োগ করতে পারবেন এর মাধ্যমে। এক্ষেত্রে ফ্ল্যাট বা এক টুকরো জমি কেনার জন্য এককালীন বিনিয়োগের বদলে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করা যেতে পারে। এই ধরনের বিনিয়োগ সহজ, এছাড়াও দাম পড়লে গড় কেনার রেট কমে যাওয়ার সম্ভাবনা থাকে।