Flat Buying: ৯৯ বছর হয়ে গেলে কি আপনার ফ্ল্যাটের মালিকানা কেড়ে নেওয়া হবে? জানুন নিয়ম কী বলছে

দেশে জমি, বাড়ি, দোকান ও ফ্ল্যাট ক্রয়-বিক্রয় দুইভাবে হয়, ইজারা ও ফ্রি হোল্ড। দেশের বেশির ভাগ মানুষ নিজের জমি দিয়ে বাড়ি তৈরি করতে বা জমির পাশাপাশি বাড়ি কিনতে পছন্দ করেন। কিন্তু, জমির দাম বেশি হওয়ায় তাঁরা ফ্ল্যাট কেনেন। আপনি প্রায়ই বাড়ির বড়দের বলতে শুনেছেন যে এমন একটি বাড়ি কেনা উচিত যাতে নিজের জমি এবং ছাদ থাকে। প্রথমেই জেনে নেওয়া যাক লিজ হোল্ড ও ফ্রি হোল্ড সম্পত্তি কী?

পৈতৃক সম্পত্তি শুধুমাত্র ফ্রি হোল্ড সম্পত্তির মাধ্যমে তৈরি করা হয়। ফ্রি হোল্ড সম্পত্তি এমন সম্পত্তি, যার উপর ক্রেতা ছাড়া অন্য কারোর অধিকার নেই। এই ধরনের সম্পত্তি স্বয়ংক্রিয়ভাবে ক্রেতার সন্তানদের এবং তারপর তাঁদের সন্তানদের কাছে হস্তান্তরিত হয়। অন্য কথায়, পৈতৃক সম্পত্তি ফ্রি হোল্ড সম্পত্তি থেকে তৈরি করা হয়। পরিবারের বাইরের যে কোনও ব্যক্তি তার উপর অধিকার দাবি করতে পারে শুধুমাত্র যদি তা বিক্রি বা উইলের মাধ্যমে তাঁকে দেওয়া হয়।

দিল্লি, নয়ডা, গ্রেটার নয়ডা, গুরগাঁও, ফরিদাবাদ সহ দেশের বেশিরভাগ শহরে ফ্ল্যাটগুলি লিজ হোল্ড সম্পত্তি হিসাবে বিক্রি করা হচ্ছে। এটা স্পষ্ট যে এই ফ্ল্যাটগুলি শুধুমাত্র কিছু সময়ের জন্য আপনার দখলে রয়েছে। কিছু জমির ইজারা ১০ বছর, ২০ বছর, ১৫ বছর বা এমনকি ৩০বছরের জন্য। একটি স্বল্পমেয়াদী লিজ হোল্ড সম্পত্তি কিনলে সেক্ষেত্রে ব্যাঙ্ক থেকে ঋণ পাওয়া কঠিন করে তোলে।

ইজারা দেওয়া সম্পত্তি একটি নির্দিষ্ট সময়ের পরে আসল মালিকের কাছে ফিরে আসে। আসলে মালিক ইচ্ছা করলে তাঁর জমিতে দাঁড়িয়ে থাকা পুরো ভবনটিও ভেঙে দিতে পারে। এমতাবস্থায় ইজারা দেওয়া সম্পত্তি বাঁচাতে ক্রেতাকে ইজারা বাড়াতে হয়।

আরও পড়ুন, ১৮ মাসের অপেক্ষা শেষ! অবস্থান বদলাচ্ছে রাহু, হু হু করে টাকা আসবে ৩ রাশির কাছে

আরও পড়ুন, কোভিডেই শেষ নয়! চিনের রহস‍্যময় নিউমোনিয়া থেকে অ‍্যাডিনো, ২০২৩ দেখেছে বিপদের কোন কোন ‘বীজ’?

তিনি বলেন, যে সময়ে সময়ে, রাজ্য সরকারগুলি লিজ হোল্ড সম্পত্তিকে ফ্রি হোল্ডে রূপান্তর করার পরিকল্পনা নিয়ে আসে। বড় সমিতির ক্ষেত্রে এই কাজটি নির্মাতাদের করতে হয়। এর জন্য ফিও বিভিন্ন রাজ্যে পরিবর্তিত হয়।

উত্তরপ্রদেশ হাইকোর্টের অ্যাডভোকেট আনন্দপতি তিওয়ারি বলেন, যদি ইজারা মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে ভবনটি ভেঙে ফেলা হয়, তাহলে যে জমিতে ফ্ল্যাটগুলি তৈরি করা হয়েছে, তার সার্কেল রেটের ভিত্তিতে নির্ধারিত মূল্য ফ্ল্যাট মালিকদের মধ্যে সমানভাবে ভাগ করা হবে। তিনি একটি উদাহরণ দিয়ে বলেন, ‘ধরুন প্রায় ২০০ গজ জমিতে ১০টি ফ্ল্যাট তৈরি করা হয়েছে। ইজারার মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে যদি সমস্ত ফ্ল্যাট ভেঙে ফেলা হয়, তবে ২০০ গজ জমির সার্কেল রেটের ভিত্তিতে নির্ধারিত মূল্য সবার মধ্যে সমানভাবে ভাগ করা হবে। অন্য কথায়, প্রত্যেক ফ্ল্যাটের মালিক হবেন ২০ গজ জমির মালিক।’

একই সঙ্গে আরেকটি উপায় হল, সব ফ্ল্যাট মালিক বিল্ডারকে নতুন করে বিল্ডিং তৈরি করতে বলতে পারেন। এর জন্য তাঁদের নির্মাণ খরচ দিতে হবে।

আইনজীবী আনন্দপতি তিওয়ারি বলেন, বিল্ডিং ভেঙে ফেলা বা নিজস্ব পতনের ক্ষেত্রে ফ্ল্যাট ক্রেতাদের উদ্বেগ দূর করার জন্য সরকার আইনে অনেক বিধান করেছে। প্রকৃতপক্ষে, প্রতিটি ভবন সময়ের সঙ্গে সঙ্গে দুর্বল হবে। এমন একটা সময় অবশ্যই আসবে যখন তা ভেঙে পড়ার প্রয়োজনীয়তা অনুভূত হবে। আবার প্রাকৃতিক দুর্যোগ বা দুর্বল নির্মাণের কারণেও একটি ভবন ধসে পড়তে পারে।

এমন পরিস্থিতিতে সরকার ফ্ল্যাট ক্রেতাদের জন্য জমিতে অবিভক্ত শেয়ার অর্থাৎ ইউডিএসের জন্য আইনে একটি বিধান করেছে। এর আওতায় সোসাইটি যে জমিতে দাঁড়িয়েছে, তাতে ফ্ল্যাট ক্রেতারও অংশ থাকবে। তাই প্রতিটি সোসাইটিতে ফ্ল্যাট ক্রেতাদের জমিতে পরোক্ষ অংশীদারিত্ব দেওয়া হয়েছে।