Property Rules: টানা ১২ বছর ধরে ভাড়ায় থাকলে সেই সম্পত্তি কি ভাড়াটের হয়ে যাবে? কী করা উচিত মালিকের?

অনেক সময় দেখা যায় যে, বছরের পর বছর ধরে রয়েছেন ভাড়াটে। এদিকে বাড়ির মালিকও নিজের সম্পত্তির যত্ন নিচ্ছেন না। শুধু প্রতি মাসের শুরুতে অ্যাকাউন্টে ভাড়াটা পেয়ে যাওয়া নিয়ে কথা। এহেন পরিস্থিতিতে বহু সময়ই সম্পত্তি দখল হয়ে যায়। এমনকী, সম্পত্তি সংক্রান্ত আইনে এমনও নিয়ম আছে, যেখানে বলা হয় যে, ১২ বছর ধরে একটি সম্পত্তিতে কেউ ভাড়াটে হিসেবে বাস করলে তিনি সেই সম্পত্তির অধিকার দাবি করতে পারেন। যদিও এর শর্ত কঠিন, তবে বাড়ি বা সম্পত্তির মালিককে বিস্তর ঝামেলা পোহাতে হয়।

এটা আসলে প্রতিকূল দখলের আইন। এটি ব্রিটিশ আমলের। সহজ কথায় একে জমি দখলের আইনও বলা যেতে পারে। এই আইনের অনেক সময় মালিকদের সম্পত্তি হারাতে হয়। দীর্ঘ দিন ধরে বসবাসকারী ভাড়াটেরা এটি ব্যবহার করার চেষ্টা করেন অনেক সময়। এই বিষয়ে বাড়িওয়ালার সতর্ক থাকা উচিত। তবে এই ১২ বছর সংক্রান্ত আইন সরকারি সম্পত্তির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হয় না।

যদি সম্পত্তিটি শান্তিপূর্ণ ভাবে দখল করা হয় এবং জমির মালিকও এটি সম্পর্কে অবগত হন, তবে প্রতিকূল দখলে সম্পত্তির মালিকানা দাবি করা যেতে পারে। এর মধ্যে সবচেয়ে বড় কারণ হল ১২ বছরের সময় কালে জমির মালিক সেই দখলের বিষয়ে কোনও বিধিনিষেধ আরোপ করেননি। ফলে এটা প্রমাণ হয় যে, সম্পত্তির দখল অব্যাহত ছিল। তাতে মালিক কখনও বাধা দেননি। দখলকারীরও সম্পত্তির দলিল, করের রশিদ, বিদ্যুৎ অথবা জলের বিল, সাক্ষীদের হলফনামা ইত্যাদি প্রয়োজন।

নিজেকে সুরক্ষিত রাখতে কাউকে বাড়ি ভাড়া দেওয়ার আগে একটি ভাড়া চুক্তি করা উচিত। এটা সাধারণত ১১ মাসের জন্য করতে হয়। আর প্রতি ১১ মাস অন্তর এর পুনর্নবীকরণ করতে হবে। এর ফলে সম্পত্তির দখলে বাধা তৈরি হয়। দ্বিতীয়ত বাড়ির মালিক চাইলে সময়ে সময়ে ভাড়াটে পরিবর্তন করতে পারেন। এর পাশাপাশি সম্পত্তির দিকে সর্বদা লক্ষ্য রাখতে হবে, যাতে সেটা কেউ অবৈধ ভাবে দখল করতে না পারে। কাউকে ভরসা করে সম্পত্তির দায়িত্ব দিলে তা মালিকের ক্ষতির কারণ হতে পারে।