১২ বছরে হাতছাড়া হয়ে যেতে পারে আপনার বাড়ি! আদালতেও মিলবে না রক্ষা, যদি না আগে থেকে এই আইনি ব্যবস্থা নেন!

একজন মানুষের জন্য তাঁর বাড়ি শুধু মাথা গোঁজার ঠাঁই নয়—ওই দেওয়ালের গায়ে লেগে থাকে জীবনের হাজারো স্মৃতি, সংগ্রাম আর ভালবাসা। তাই প্রত্যেকেই চান, তাঁর বাড়ি, তাঁর ভিটেমাটি নিরাপদ থাকুক। কিন্তু ধরুন, আপনি যে জমি বা ancestral বাড়ির দেখভাল করে এসেছেন এত বছর, সেটাই একদিন কাগজে-কলমে অন্য কারও নামে হয়ে গেল! শুনতে গল্প বা সিনেমার প্লট মনে হলেও, এটাই বাস্তব—ভারতের “১২ বছরের আইন”।

আপনার জমি বা বাড়ির উপর যদি কেউ একটানা ১২ বছর ধরে দখল করে থাকে, আর আপনি তাতে কোনও আইনি ব্যবস্থা না নেন—তাহলে সেই ব্যক্তি আপনার সম্পত্তির আইনি মালিক হয়ে যেতে পারে। একে বলা হয় ‘Adverse Possession’ বা প্রতিকূল অধিকারে মালিকানা, যা ভারতে Limitation Act, 1963 অনুযায়ী বৈধ। আপনি যদি গাফিলতি করেন, এই আইন আপনার সম্পত্তি তুলে দিতে পারে অন্য কারও হাতে।

কী বলছে আইন? ভারতে Limitation Act, 1963 অনুযায়ী, যদি কেউ কারও ব্যক্তিগত সম্পত্তি—মাটির জমি, বাড়ি বা দোকান—একটানা ১২ বছর দখল করে থাকে, আর আসল মালিক এই সময়ের মধ্যে কোনও আইনি আপত্তি বা ব্যবস্থা না নেন, তাহলে সেই দখলকারী ব্যক্তি ওই সম্পত্তির আইনি মালিকানা দাবি করতে পারেন।

এই আইন মূলত ব্রিটিশ আমল থেকেই প্রচলিত এবং পুরনো সম্পত্তি সংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তির লক্ষ্যে তৈরি। তবে মনে রাখতে হবে—সরকারি জমির ক্ষেত্রে এই আইন প্রযোজ্য নয়, সেখানে দখলের মেয়াদ হতে হবে ৩০ বছর।

কবে এবং কীভাবে এই নিয়ম কার্যকর হয়? Adverse Possession প্রমাণ করতে কিছু নির্দিষ্ট শর্ত মানতে হয়: দখল অবিচ্ছিন্ন ও একটানা ১২ বছর হতে হবে। মাঝখানে মালিক যদি কোনও প্রতিবাদ বা হস্তক্ষেপ করেন, তাহলে সেই সময় গণনা থেমে যাবে। দখল হতে হবে খোলাখুলি। মানে আশেপাশের মানুষজন জানবে ওই ব্যক্তি সেখানে আছে। গোপনে দখল করলে তা বৈধ নয়। আসল মালিককে এই ১২ বছরে কোনও আইনি ব্যবস্থা না নিতে হবে।

📌 উদাহরণ: ধরুন, আপনার জমি ফাঁকা পড়ে ছিল। কেউ সেখানে ১২ বছর ধরে একটা ঘর তুলে থেকে যাচ্ছে আর আপনি কিছু বললেন না—তাহলে সে ব্যক্তি আদালতে গিয়ে মালিকানা দাবি করতে পারে।

ভাড়াটিয়ার ক্ষেত্রেও এই নিয়ম প্রযোজ্য? হ্যাঁ, বিপদের কথা ভাবুন! হ্যাঁ, ভাড়াটিয়াও এই নিয়মের সুবিধা নিতে পারে, যদি— ভাড়া চুক্তি শেষ হওয়ার পরেও সে একটানা ১২ বছর সেখানে বসবাস করে; বাড়িওয়ালা কোনও আপত্তি না জানায়; সে ইলেকট্রিক বিল, জলবিল বা প্রপার্টি ট্যাক্স দেখিয়ে প্রমাণ করতে পারে, সে মালিকের মতো ব্যবহার করেছে।

২০০৪ সালের M. Siddique বনাম Mahant Suresh Das মামলায় সুপ্রিম কোর্ট বলেছে—ভাড়াটিয়াকে প্রমাণ করতে হবে তার দখল ছিল “adverse”, অর্থাৎ মালিকের ইচ্ছার বিরুদ্ধে।

সুপ্রিম কোর্ট কী বলছে? ২০০৭ সালের P.T. Munichikkanna Reddy বনাম Revamma মামলায় সুপ্রিম কোর্ট বলেছে— যদি কেউ শান্তিপূর্ণভাবে ও খোলাখুলি ১২ বছর ধরে কোনও সম্পত্তি দখল করে রাখে, তাহলে সে মালিকানা দাবি করতে পারে। তবে আদালত খুব কড়াভাবে তদন্ত করে দেখে—আসলে দখলটি ছিল কি না adverse possession। তবে মনে রাখবেন, সরকারি জমির ক্ষেত্রে এই আইন প্রযোজ্য নয়। সরকার চাইলে যে কোনও সময় দখল তুলে দিতে পারে।

কীভাবে আপনি নিজেকে সুরক্ষিত রাখবেন? এই আইন সকল জমি বা বাড়ির মালিকের জন্য একটি সতর্ক সংকেত। কিছু নিয়ম মেনে চললেই ঝুঁকি কমানো সম্ভব: ✔️ ভাড়া চুক্তি: সবসময় রেজিস্টার্ড ১১ মাসের ভাড়ার চুক্তি করুন এবং নিয়মিত তা নবীকরণ করুন। ✔️ নিয়মিত তদারকি: ফাঁকা জমিতে নিয়মিত গিয়ে দেখে আসুন। প্রয়োজন হলে বাউন্ডারি বা বোর্ড লাগান। ✔️ আইনি পদক্ষেপ: যদি অবৈধ দখল হয়, তাহলে ১২ বছরের মধ্যে আদালতে যান। এমনকি লিগ্যাল নোটিস পাঠানোও যথেষ্ট। ✔️ ডকুমেন্ট রেডি রাখুন: জমির রেজিস্ট্রি, পুরনো করের রশিদ—সবকিছু সঠিক ও প্রস্তুত রাখুন।

এই আইন কেন বিতর্কিত? একদিকে এই আইন পুরনো সম্পত্তি সংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তিতে সাহায্য করে, কিন্তু অন্যদিকে বাড়ির মালিকদের জন্য বিপজ্জনক হয়ে উঠতে পারে। যদি আপনি বিদেশে থাকেন বা দীর্ঘদিন ধরে বাড়িতে চোখ রাখেন না, তাহলে কেউ দখল করে ফেলতে পারে আর আপনি জানতেও পারবেন না। সেই ব্যক্তি পরে আইনত মালিকানা দাবি করলেও আদালত তাকে সুযোগ দিতে পারে—যদি সে প্রমাণ দিতে পারে। তবে মাথায় রাখতে হবে—<strong>এই প্রমাণ দেওয়া সহজ নয়</strong>। কোর্ট এ বিষয়ে কঠোরভাবে বিচার করে।

&#x1f50d; (Disclaimer: এই প্রতিবেদনটি শুধুমাত্র সাধারণ তথ্য দেওয়ার উদ্দেশ্যে। আইনি সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে কোনও অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়াই শ্রেয়।)