House Buying Tips: বাড়ি কেনার প্ল্যান করছেন? এত টাকা খরচ করার আগে অবশ্যই জানুন এই কয়েকটি জিনিস, ঠকাতে পারবে না ব্রোকাররা

বাড়ি কেনার প্ল্যান করছেন? বাড়ি কেনা মানেই হল বিরাট অঙ্কের টাকার ব্যাপার৷ তাই বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে সর্বাগ্রে জরুরি হল সঠিক পরিকল্পনা৷ কার্পেট এরিয়া, বিল্ট-আপ এরিয়া এবং সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার মতো বেশ কিছু নতুন শব্দের সঙ্গেও পরিচিত হওয়া প্রয়োজন৷ Image: Freepik

নির্মাতা ও ব্রোকাররা সাধারণত এই পরিভাষাগুলো ব্যবহার করে বোঝান যে বাস্তবে আপনি কতটা জায়গা পাচ্ছেন। তাই প্রথমবার বাড়ি কিনতে যাওয়ার আগে এই শব্দগুলোর অর্থ, পার্থক্য এবং কীভাবে সেগুলো গণনা করা হয়—এসব জানা অত্যন্ত জরুরি।

কার্পেট এরিয়া কী? নাম থেকেই বোঝা যায়, এটি সেই জায়গা যেখানে আপনি কার্পেট বিছাতে পারেন বা আসবাব রাখতে পারেন। আরও নির্দিষ্টভাবে বললে, এটি একটি বাড়ির নেট ইউজেবল এরিয়া (NUA)। এর মধ্যে পড়ে লিভিং রুম, ডাইনিং রুম, শোবার ঘর, রান্নাঘর ও বাথরুমের এলাকা। তবে বারান্দা, টেরেস, শ্যাফ্ট এবং কমন বা শেয়ার্ড স্পেস এই এরিয়ার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত নয়।

বাড়ি যারা কিনছেন তাদের মনে রাখা উচিত, রিয়েল এস্টেট রেগুলেটরি অথরিটি অ্যাক্ট (RERA) অনুযায়ী কার্পেট এরিয়ার মধ্যে বাড়ির অভ্যন্তরের নেট ব্যবহারযোগ্য ফ্লোর এরিয়া এবং অভ্যন্তরীণ পার্টিশন দেওয়ালের নিচে থাকা জায়গাও ধরা হয়। RERA আইন অনুযায়ী, ডেভেলপার বা বিল্ডারকে ক্রেতার কাছে স্পষ্টভাবে কার্পেট এরিয়া ও সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া জানাতে হবে এবং সম্পত্তির মূল্যও তার ভিত্তিতেই নির্ধারণ করতে হবে। সাধারণত, একটি সম্পত্তির কার্পেট এরিয়া মোট বিল্ট-আপ এরিয়ার প্রায় ৭০ শতাংশ হয়ে থাকে।

বিল্ট-আপ এরিয়া কী? বিল্ট-আপ এরিয়া বলতে সেই সমস্ত জায়গাকে বোঝায়, যা মালিক (বা ভাড়াটে) এককভাবে ব্যবহার করতে পারেন। কার্পেট এরিয়ার পাশাপাশি এর মধ্যে অন্তর্ভুক্ত হয় অভ্যন্তরীণ ও বহিরাগত দেওয়ালের পুরুত্ব, বারান্দা, টেরেস এবং একান্ত ব্যবহারের করিডোর। নোট: বিল্ট-আপ এরিয়ার মধ্যে কমন বা শেয়ার্ড স্পেস ধরা হয় না।

বিল্ট-আপ এরিয়া কীভাবে হিসাব করবেন? কার্পেট এরিয়া + দেওয়ালের এলাকা + বারান্দার এলাকা। যদি কোনো ফ্ল্যাটের বিল্ট-আপ এরিয়া ১০০০ বর্গফুট হয়, তাহলে তার কার্পেট এরিয়া সাধারণত ৭০০ বর্গফুটের বেশি হয় না। বিল্ট-আপ এরিয়া সাধারণত মোট সম্পত্তির ১৫–৩০ শতাংশ বেশি হয়। এই সংখ্যা তুলনামূলকভাবে বড় দেখায় বলে অনেক বিক্রেতা সম্পত্তিকে বড় দেখানোর জন্য বিল্ট-আপ এরিয়া উল্লেখ করতে পছন্দ করেন।

এছাড়াও, বর্তমানে প্রকৃত ব্যবহারযোগ্য এলাকা নির্ধারণে বিল্ট-আপ এরিয়াকেই প্রধান একক হিসেবে ধরা হয়। বিল্ট-আপ এরিয়া জানলে ক্রেতারা আনুমানিকভাবে কার্পেট এরিয়াও নির্ধারণ করতে পারেন।

সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া কী? সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার মধ্যে বিল্ট-আপ এরিয়ার পাশাপাশি লিফট, জিম, সুইমিং পুল, বাগান, ক্লাবহাউস, সিঁড়ি ও করিডোরের মতো কমন বা শেয়ার্ড স্পেসের অংশও অন্তর্ভুক্ত থাকে। তবে এখানে পুরো কমন এরিয়া নয়, বরং সংশ্লিষ্ট মালিকের অনুপাতে যে অংশ পড়ে সেটুকুই ধরা হয়।

সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া কীভাবে হিসাব করবেন? বিল্ট-আপ এরিয়া + কমন এরিয়া (সিঁড়ি, লবি, লিফট, পুল ইত্যাদি) অথবা বিল্ট-আপ এরিয়া + লোডিং ফ্যাক্টর অর্থাৎ, কার্পেট এরিয়া, বিল্ট-আপ এরিয়া এবং পুরো বিল্ডিংয়ে ব্যবহৃত কমন এরিয়ার মালিকানাধীন অংশ—সব মিলিয়েই সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া।

অনেক ডেভেলপার সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার ভিত্তিতে বাড়ির দাম নির্ধারণ করেন, যার ফলে গৃহক্রেতাদের এমন জায়গার জন্যও টাকা দিতে হয় যা তারা ব্যক্তিগতভাবে কখনও ব্যবহার করবেন না। তবে উল্লেখযোগ্য বিষয় হলো, বর্তমানে সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার ভিত্তিতে সম্পত্তি বিক্রি করা বেআইনি। যদি কোনো বিক্রেতা বিল্ট-আপ এরিয়ার ভিত্তিতে সম্পত্তি বিক্রি করেন, তাহলে অবশ্যই তার উপাদানগুলোর বিস্তারিত হিসাব চেয়ে নিতে হবে। সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার ভিত্তিতে রিয়েল এস্টেট লেনদেন অনেক সময় বিভ্রান্তিকর হতে পারে।

যদি কোনও আন্ডার-কনস্ট্রাকশন প্রকল্পে নির্দিষ্ট কার্পেট এরিয়া দেওয়ার প্রতিশ্রুতি দেওয়া হয় এবং হস্তান্তরের সময় তা পূরণ না করা হয়, তাহলে RERA নিয়ম অনুযায়ী বিল্ডারকে সেই পার্থক্যের অর্থ ফেরত দিতে হবে। কমে যাওয়া এরিয়ার ক্ষেত্রে মোট টাকার উপর বার্ষিক সুদ যোগ করা হবে এবং অবশিষ্ট অর্থ ৪৫ দিনের মধ্যে ক্রেতাকে ফেরত দিতে হবে।