২৫ বছরে বদলে গিয়েছে অঙ্ক! বাড়ি ভাড়া না কেনা, কোনটা বেশি লাভজনক? জানলে অবাক হবেন

সামনেই নতুন বছর। সময়ের সঙ্গে সঙ্গে ভারতীয় মধ্যবিত্ত শ্রেণীর স্বপ্ন একটি বাড়ির মালিকানার গণিতও বদলে গিয়েছে। কেউ যদি নতুন বছরের জন্য ঘর সাজানোর বা ভাড়া দেওয়ার বাজেট পরিকল্পনা করে, তাহলে জেনে রাখতে হবে যে, ২০০০ সালে প্রযোজ্য আর্থিক নিয়মগুলি সম্পূর্ণরূপে পরিবর্তিত হয়েছে। আগে, এই সিদ্ধান্তটি কেবল ব্যাঙ্ক পাসবুকের উপর ভিত্তি করে নেওয়া হত, কিন্তু এখন জীবনধারা, সুদের হার এবং সুযোগ ব্যয়ের মতো নতুন বিষয়গুলি বাস্তবে প্রবেশ করেছে।

সাল ২০০০-এর গোড়ার দিকের কথা মনে করতে হবে, তখন চিত্রটি আজকের থেকে সম্পূর্ণ ভিন্ন ছিল। দিল্লি এবং অন্যান্য প্রধান শহরগুলিতে একটি সাধারণ বাড়ির দাম ১০ থেকে ৪০ লাখ টাকার মধ্যে ছিল। তখন, গৃহ ঋণের ইএমআই এবং বাড়ি ভাড়ার মধ্যে খুব বেশি পার্থক্য ছিল না। এই কারণেই, বেশিরভাগ মধ্যবিত্ত পরিবারের জন্য ভাড়ার রসিদ পরিশোধের চেয়ে ব্যাঙ্কের কিস্তি পরিশোধ করা বেশি বিচক্ষণ সিদ্ধান্ত ছিল।

ব্যাঙ্ক ঋণ আজকের তুলনায় পাওয়া সহজ ছিল এবং ডাউন পেমেন্টের বোঝাও কম ছিল। সেই সময় সম্পত্তি কেনা কেবল থাকার জায়গা খুঁজে পাওয়া নয়, বরং সম্পদ গড়ার সবচেয়ে সরাসরি এবং নির্ভরযোগ্য উপায় হিসেবেও বিবেচিত হত।

২০০৮ সালের আর্থিক সঙ্কটের পর গল্পে আসল মোড় এল। ২০১০ থেকে ২০২০ সালের মধ্যে সম্পত্তির বাজার বেশ কয়েকটি মোড় নেয়। মেট্রো শহরগুলিতে ক্রমবর্ধমান চাহিদার ফলে সম্পত্তির দাম বেড়ে যায়, যা সাধারণ মানুষের নাগালের বাইরে চলে যায়। আজ দিল্লি-এনসিআর-এ ৫০ লাখ টাকার কম দামে একটি ছোট বাড়িও খুঁজে পাওয়া কঠিন। এদিকে বিলাসবহুল সেগমেন্টে গুরগাঁও-এর ডিএলএফ ক্যামেলিয়াসের দাম ৭৩ কোটি থেকে ১৯০ কোটি পর্যন্ত যাচ্ছে।

শুধু তাই নয়, ভাড়া এবং ইএমআই-এর মধ্যে ব্যবধান উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। বড় শহরগুলির গণিত দেখাতে শুরু করেছে যে ভাড়া মোটা ইএমআই প্রদানের তুলনায় আর্থিকভাবে কম বোঝা। ইএমআই সহ একটি বাড়ি ৫০,০০০ টাকা। সেখানে ভাড়া ২০,০০০ থেকে ২৫,০০০ টাকায় পাওয়া যাবে।

ধরা যাক কেউ ১ কোটি টাকা মূল্যের একটি ফ্ল্যাট ক্রয় করেছে এবং একটি ব্যাঙ্ক থেকে ৮০ লাখ টাকার গৃহঋণ নিয়েছে। ৯% সুদের হার এবং ২০ বছরের মেয়াদে, প্রতি মাসে প্রায় ৭২,০০০ টাকা EMI দিতে হবে।

আশ্চর্যজনকভাবে, ২০ বছরে, মোট প্রায় ১.৭৩ কোটি টাকা দিতে হবে। এর মধ্যে প্রায় ৯৩ লাখ টাকা কেবল সুদ হিসেবে ব্যাঙ্কে যায়। এর অর্থ হল  ক্রয়মূল্যের প্রায় একই পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে হবে। কেউ যদি ২০ বছরের পরিবর্তে ৩০ বছরের জন্য ঋণ নেয়, তাহলে বাড়ির প্রকৃত মূল্যের চেয়ে ব্যাঙ্ককে সুদে বেশি অর্থ প্রদান করতে হবে।

অন্য দিকে, ভারতীয় শহরগুলিতে ভাড়ার সুদ মাত্র ৩.৫% থেকে ৫%। এর মানে হল, ১ কোটি (প্রায় $১০ মিলিয়ন) মূল্যের বাড়ির ভাড়া সাধারণত প্রতি মাসে ৩০,০০০-৪০,০০০ টাকার বেশি হয় না। যদি ডাউন পেমেন্ট এবং EMI এর মধ্যে পার্থক্য মিউচুয়াল ফান্ডে বিনিয়োগ করা হয়, তাহলে এই অর্থ ২০ বছরে সম্পত্তির চেয়ে বহুগুণ বেশি রিটার্ন দিতে পারে।

প্রকৃতপক্ষে, সময়ের সঙ্গে সঙ্গে সবার জন্য সমান ভাবে উপযুক্ত নিয়ম আর প্রযোজ্য হয় না। ভাড়া সকলকে শহর এবং চাকরি পরিবর্তন করার নমনীয়তা দেয়, অন্য দিকে, একটি বাড়ির মালিকানা মানসিক নিরাপত্তা প্রদান করে। আর্থিক বিশেষজ্ঞ সিএ নীতিন কৌশিক তাই আবেগের ভিত্তিতে সিদ্ধান্ত না নেওয়ার পরামর্শ দেন। যদি কেউ কমপক্ষে ৭-১০ বছর ধরে সেখানে থাকার পরিকল্পনা করেন তবেই কেবল একটি বাড়ি কেনা উচিত হবে।

পরিকল্পনায় এটাও নিশ্চিত করা উচিত যে EMI বেতনের ২৫-৩০%-এর বেশি যেন না হয়। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বাড়ি কেনার আগে একটি শক্তিশালী জরুরি তহবিল তৈরি করতে হবে, যাতে কঠিন সময়ে ঋণের বোঝা ভারাক্রান্ত না করে। বাড়ি কেনার মধ্যে কোনও ভুল নেই, তবে সঠিক হিসাব ছাড়া ভুল সময়ে এটি কেনা আর্থিক স্বাস্থ্যকে নষ্ট করতে পারে।